【买房！重要！吗？我的购屋经验与理财观】

【买房！重要！吗？我的购屋经验与理财观】轻松聊投资 CLEC投资频道 博文日期: November 15, 2020

以下只是分享我对买房的经历。

如果让我重来，我会怎么想，怎么做呢？

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在 1990 年，台湾房价飞涨。我工作的公司被迫搬到龙潭，公司提出安家计划：公司在龙潭自己当建商，买地建房给员工认购。我认购了一栋 $900 万台币的预售屋（一坪将近 $20 万，想想真的很贵）。后来因为调到美国分公司工作，十年后，我以 $600 万台币认赔卖出。

这次经验让我学会：购屋，不要买在荒郊野外。

在美国期间，我在 1992 年左右购买了一栋房子。之后，在 2000 年被调回台湾总公司工作。因为种种因素，我在 2003 年将美国的房子售出。10 年房价涨了一倍，计算起来一年的回报率 7%。（我有贷款，当时利率 6.75%，贷款利息和回报差不多，几乎没有财务杠杆效果。）

现在低利率的时代，房价又超级贵，将造成未来购屋回报率平淡无奇。

这次经验让我学到，买房不会让你赚大钱。就算你买在好地段，长期 10 年、20 年，你的年化报酬最高也只有 7%。如果买在房价高点，回报率将更低。

自从我卖掉以上两间房子之后，我就开始租房子，将所有资金投入股票市场，这也是我资产累积最快的一段时间。

我 2004 年退休，回到美国，开始义务上课教大家投资股票市场和理财。

现在我的主要工作，除了生活、上课教投资、发布投资资讯与 YouTube CLEC 轻松聊投资影片之外，还有一个重要工作，就是照顾父母。

我的母亲身体状况比较差，在医疗费用和老年照顾上面的花费，只照顾妈妈，正常每个月就要 $6 万多台币（过去三年花了将近 $400 万台币，而且爸妈有自己的房子）。以台湾的状况算是不低的花费。

还好母亲在二十几年前又给我台币 $100 万，让我帮她投资。现在这笔资金经过几十年的投资和花费，到目前为止还有 $900 多万台币。我相信这笔钱用来让我母亲养老、照顾母亲，绝对足够且用不完。

这让我学到，不要以为区区 $100 万台币就觉得资金太少。当你有一两百万台币，经过时间累积，足够让你安稳退休。无论是年轻人还是中年人，只要提早投资，就可以早点自由去实践自己的梦想；就算是中年的朋友，只要好好做好投资，退休和年老资金应该也不用担心。

最近发现父亲自己慢慢已经无法居住在山上的别墅，准备卖掉山上的独栋别墅，将房屋出售的资金转入股市投资，提供现金流来照顾父亲和供应父亲生活开销，把父亲搬离山上，在台北县（市）租一间好的房子，在市区也比较方便。

在我租屋的过程中，发现所有房东都不愿意租给老人家，我几乎无法帮父亲在台北县市租到房子。

这让我认识到，在台湾或美国，当你年老的时候可能还是要有一间自己的房子，而且这个房子可能要离医院近、交通方便。这在年轻人购屋时从来不会考虑，所以年轻人买的房子最后都不适合老年人退休。

从我父亲的经验看，虽然他花很多钱购置这栋独栋别墅和装修，经过三、四十年，它变成一栋破旧别墅，也没有现金养老。这让我更知道，如果把资金拿去买房，最后老了只会穷到只剩一间破屋。

其实我父亲年轻的时候一直努力工作，买了很多房子，总共应该买了四栋。但到了临近退休的时候，他的现金流开始出问题，于是卖出其中 2 栋房子，供给他生活上的现金流。但很快，这 2 栋房子的钱也在 10 几年内就用完了。

这让我学到，购屋养老其实不容易达成，因为最后你的现金流不够（老屋地点不好，租金很低）。最后现金流不够，被迫也只能卖房，你无法保住你的房子。

我在美国 2013 年租的房子，后来因为房东要出售，本来想搬离开。后来有一位朋友说要买这个房子出租给我，我也就没有打算搬家。结果当我在台湾的时候，这位朋友取消了买这房子的计划。当时我只能被逼着买下这间房子。因为我是退休人士，无法用房子抵押贷款，只好用 $100 万美金现金买下这个房子。现在想起来，真的是做错了。我应该用股票抵押（Pledged Asset Line）买房（当时不知道有这个借钱管道）。这个错误至少让我损失了 $1 亿美金。（如果用股票抵押贷款买房，这 $100 万美金可能就可以赚更多钱，而且会持续赚一辈子。）这个损失真的非常大。

当我有空回台照顾父母、旅居台湾的时候，我发现台湾的房子相当贵。你要居住在台北市方便又豪华的房子，可能得花上亿资金。这非常不划算。

后来我发现，无论是住酒店式公寓，或者五星级高级旅馆，一个月房租从 $12 万台币到 $30 万台币，就可以住到上亿台币房子的品质。所以我认为，退休时在台湾其实也不见得需要购屋。住高级旅馆或酒店式管理的房子，你只要准备 $1440 万或 $3600 万台币投资，每年年化报酬 10%，就有 $144 万到 $360 万一年的现金流，就可以住到上亿品质的房产。而且你不用管理房子，也无需修缮；自己的房子住了会旧，你住旅馆或酒店，可以永远住新房。如果你的投资适当、回报率高，本金还会持续增长。

总结以上我的经验：

一、买房子要选地点，不是在好的地点，购屋是不会增值的。

二、就算你买在再好的地段，投资回报率也是相当低。

三、就算你要买房，一定要贷款，无论是房屋抵押购屋贷款，或者用股票质押贷款，就是不能用现金买房。

四、年轻人太早买房，除了无法获利之外，你可能最后只穷到只剩一间破房子，而且这房子的状况和便利性不适合退休居住，也无法提供现金流，最后你也保不住房子。

五、当你退休年老的时候，你可能会租不到房子。所以最后当你有上亿美金的时候，你可能可以慢慢选择一个好的居住环境和适合退休的地点购屋。

六、如果你居住的城市有酒店式管理，或者五星级饭店，你可以思考长期居住在酒店式管理和五星级饭店，可能会比直接买房更经济、更有效率。

以上是我的经验。如果你有任何购屋经验、看法或疑问，可以留言分享，或 email 给我。