第二十三章【购屋与租屋30年后的命运大不同！ 】

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【James 缘起与今日】第二十三章 - 购屋与租屋三十年后的命运大不同(04/06/2023)

• 在美国买房子一百万自住，首付 $20万，贷款 $80万，利息3.5% 三十年。月付$3592，加上房产税一个月 $1000，买房者 一个月现金流 要付出 $4592。

• 租房子，可以用$3000租到相同房子，每年房租增加3%，但可以多 $1592 再投资。

• 三十年后 买房者 有一间 经过三十年的老房子 价值 $761万（房子成长率 7%，这还得是蛋黄区，增值最快的区）。

租房者：

• 起始投资额$20 万经过三十年年化报酬 12% 成长至 $599万加上每月投资 $1592 三十年回报率 12%，但因为房租$3000每年会有3%房租上涨，所以$1592的回报率需要减半，以6%计算，三十年成长至$155万。三十年后的总资产$155+$599=$754万。

• 三十年最后，大家都退休：

• 买房的，没有现金退休，房子无法抵押，只得卖房子，缴完税，剩 $380.5万（这还没包括房屋维修费用）。

• 投资者，还有 $754万。最后股票质押，可以全额借款购房且只需支付利息，生活费也是借来的，一股股票都不用卖也不用缴税。自己的资金还是每年平均12%成长在努力工作。真的不劳而获。

• 之后时间越久，租屋者财富增加越快。真的是亿万幸福快乐人生。

以我爸爸的台湾房地产的经历 -

最早一栋在台北万华 八万台币一栋 四十年 卖出 $150万 涨幅 18倍年化报酬 7%。

另一栋，在新店山上独栋别墅，当时花了 一千多万含装潢，现在估价差不多两千五百万，经过了四十年，涨2.5倍 年化回报率 2.3%。

还有一栋 在杭州南路 大安区 买进时是电信局 配房购置，当时应该是$150万，经过 四十年，现在估价差不多$2500万 年化报酬率 7.2%。这台北市蛋黄区且又是配给购房低成本低，长期回报也是差不多7%。现在家里漏水，屋况差，很多邻居因为长辈走了，晚辈也没资金翻新，也就荒废。

以上不同区域，精华区、蛋黄区、好学区 最高年画报酬 7%，如果是山区，别墅，那回报有3%就算不错了，而且还要卖得出去，有行无市，售价再低，可能还找不到买家。

对一个台湾年轻人是无法买蛋黄区，所以就只会买到长期低回报偏离蛋黄区比较远的地区，长期回报不只低，还有卖不出去的风险。

所以，年轻人买房，不是好投资。有钱人才有机会在房地产取得高获利（完全不用自己的资金）。