第二十三章【購屋與租屋30年後的命運大不同！】

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【James 緣起與今日】第二十三章 - 購屋與租屋三十年後的命運大不同(04/06/2023)

• 在美國買房子一百萬自住，首付 $20萬，貸款 $80萬，利息3.5% 三十年。月付$3592，加上房產稅一個月 $1000，買房者 一個月現金流 要付出 $4592。

• 租房子，可以用$3000租到相同房子，每年房租增加3%，但可以多 $1592 再投資。

• 三十年後 買房者 有一間 經過三十年的老房子 價值 $761萬（房子成長率 7%，這還得是蛋黃區，增值最快的區）。

租房者：

• 起始投資額$20 萬經過三十年年化報酬 12% 成長至 $599萬加上每月投資 $1592 三十年回報率 12%，但因為房租$3000每年會有3%房租上漲，所以$1592的回報率需要減半，以6%計算，三十年成長至$155萬。三十年後的總資產$155+$599=$754萬。

• 三十年最後，大家都退休：

• 買房的，沒有現金退休，房子無法抵押，只得賣房子，繳完稅，剩 $380.5萬（這還沒包括房屋維修費用）。

• 投資者，還有 $754萬。最後股票質押，可以全額借款購房且只需支付利息，生活費也是借來的，一股股票都不用賣也不用繳稅。自己的資金還是每年平均12%成長在努力工作。真的不勞而獲。

• 之後時間越久，租屋者財富增加越快。真的是億萬幸福快樂人生。

以我爸爸的台灣房地產的經歷 -

最早一棟在台北萬華 八萬台幣一棟 四十年 賣出 $150萬 漲幅 18倍年化報酬 7%。

另一棟，在新店山上獨棟別墅，當時花了 一千多萬含裝潢，現在估價差不多兩千五百萬，經過了四十年，漲2.5倍 年化回報率 2.3%。

還有一棟 在杭州南路 大安區 買進時是電信局 配房購置，當時應該是$150萬，經過 四十年，現在估價差不多$2500萬 年化報酬率 7.2%。這台北市蛋黃區且又是配給購房低成本低，長期回報也是差不多7%。現在家裡漏水，屋況差，很多鄰居因為長輩走了，晚輩也沒資金翻新，也就荒廢。

以上不同區域，精華區、蛋黃區、好學區 最高年畫報酬 7%，如果是山區，別墅，那回報有3%就算不錯了，而且還要賣得出去，有行無市，售價再低，可能還找不到買家。

對一個台灣年輕人是無法買蛋黃區，所以就只會買到長期低回報偏離蛋黃區比較遠的地區，長期回報不只低，還有賣不出去的風險。

所以，年輕人買房，不是好投資。有錢人才有機會在房地產取得高獲利（完全不用自己的資金）。