購屋與租屋三十年後的命運大不同 第二版

不購屋者，投資納斯達克100指數基金，到退休之後的資金兩千六百零八萬一千一百九十五，但因為資金都是流動資產，可以質押資產，可以借錢購屋也可以持續租屋，非常有彈性有彈，資產持續增加，日子會越過越好越。

購屋者可能窮到沒現金流吃飯！

舉例：

壹、購屋者：

在美國Cupertino 買3百萬房子自住，首付 60萬，貸款 240萬，利息6.5% 三十年貸款月付ㄧ萬五千一百七十美金，第一年 房產稅四萬留五百美金（房產稅率1.35%），加上房產稅每年增加1%。

三十年之後資產計算如下：

購屋者 三十年後資產：

一、房子 每年增值7%，三十年之後增值 7.61倍，房屋資產價值為兩千兩百八十三萬六千七百六十五美金。

二、房產稅可抵扣稅額一萬，邊際稅率32%，一年可以省三千兩百美金，加上投資10%，三十年後有五十二萬六千百八十美金。

三、貸款利息省稅金額一年抵扣稅額一萬，邊際稅率32%，一年可以省三千兩百美金，加上投資10%，三十年後有五十二萬六千三百八十美金。

購屋三十年後總資產淨值：

房屋資產價值為兩千兩百八十三萬六千七百六十五美金 加上每年房產稅省稅金額用於投資三十年後資產五十二萬六千三百八十美金 加上每年貸款利息省稅金額用於投資三十年後資產 五十二萬六千三百八十美金。總資產23兩千三百八十八萬九千五百二十六美金。

貳、租屋者，有頭期款60萬美金 投資 QQQ年化報酬 10%，房租 租金九千美金每個月，房租每年增加3%。租屋者比購屋者多出的現金流（貸款月付15,170美金 ） 加上 房產稅現金流每年四萬零五百美金，每年增加1%。

租屋者三十年後資產

一、起始資金60萬，年化報酬 10%，三十年後 為一千零四十六萬九千六百四十一萬美金。

二、比購屋者省下貸款月付現金流每個月15,170萬五千一百七十美金 現金流投資 回報10% 三十年之後資產 三千一百五十四萬兩千八百七十美金。

三、租屋者 房產稅 現金流每年四萬零五百美金，每年增加1%，再加上投資回報10%，三十年之後資產七百二十四萬五千六百九十九美金。計算如附圖。

租屋者 房租 支出：

一、租金 每個月九千美金，一年十萬零八千美金，每年調漲3%，投資機會成本10%，三十年後支付總租屋費用 兩千三百一十七萬七千零一十五美金。計算如附圖

租屋者三十年後資產淨值：

資產：

起始資金60萬投資資產（一千零四十六萬九千六百四十一萬美金）加上節省貸款現金流投資回報三千一百五十四萬兩千八十七美金 加上節省房產稅資產稅投資資產七百二十四萬五千六百九十九美金，計算如附圖。資產總額四千九百二十五萬八千兩百二十一美金

租屋者房屋租金支出：

租金九千美元每年調漲3%，投資機會成本10%，三十年後支付總負債兩千三百一十七萬七千零十五美金。

租屋三十年將資產總額：（資產總額 49,258,210.88美金）減去（租屋者房屋租金支出 兩千三百一十七萬七千零十五美金） 等於 26,081,195.19兩千六百零八萬一千一百九十五美金。

結論：

購屋者三十年後資產淨值 ：兩千三百八十八萬九千五百二十六美金

租屋者三十年後資產淨值：26,081,195.19兩千六百零八萬一千一百九十五美金

租屋者30年，後的淨資產總額比購屋者多出 2,191,668.45兩百一十九萬一千六百六十八美金。

但如果兩者三十年後都同時退休，都沒有其他資產也沒有收入，兩者命運狀況大不同：

購屋者窮到只剩一間兩千兩百八十三萬六千七百六十五美金的房，加上流動資產一百零五萬兩千七百六十一美金。只剩一百多萬美金現金流，還有第三十年要繳房屋稅五萬四千零四十七萬美金需要繳納（如附圖），每年持續增加，一百多萬繳房屋稅五萬多和生活費根本無法在美國 退休，

不購屋，將現金流投資美國納斯達克100指數基金，三十年最終有流動資產淨值兩千六百零八萬一千一百九十五美金。可以質押借款購屋或租屋，流動資產不會減損，還有現金流過日子。

所以大家要理解，購屋者，不能將全部的資產和現金流全部用於購屋，在購屋前要有兩倍的頭期款的資產加上每個月剩餘現金流要兩倍於每個月房貸金額才考慮購自住房（如果真的必要。），不然老了之後只會窮到剩一間房，無法過日子。且每年還得繳交高額房產稅。

不購屋者，投資納斯達克100指數基金，到退休之後的資金兩千六百零八萬一千一百九十五，但因為資金都是流動資產，可以質押資產，可以借錢購屋也可以持續租屋，非常有彈性有彈，資產持續增加，日子會越過越好越。

以上就是 購屋置產者與租屋者命運大不同。