2023年11 月27日重新計算月購屋與租屋三十年後的命運大不同 第二版

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文件正文

【2023年11月27日 重新計算購屋與租屋三年後的命運不同第版】

舉例:

壹、購屋者:

在美國Cupertino 買3百萬房住, 付 60萬,貸款240萬,利息6.5% 三年貸款付15,170美,第年房產稅 40500美 (房產稅率1.35%),加上房產稅每年增加1%。

三年之後資產計算如下:

購屋者三年後資產:

、房每年增值7%,三年之後增值 7.61倍,房屋資產價值為 22,836,765美。

、房產稅可抵扣稅額萬,邊際稅率32%, 年可以省 3200美,加上投資10%,三年後有 526,380.87 美。

三、貸款利息省稅額年抵扣稅額萬,邊際稅率32%, 年可以省 3200美,加上投資10%,三年後有 526,380.87 美。

購屋三年後總資產淨值:

房屋資產價值為 22,836,765美加上每年房產稅省稅額於投資三年後資產526,380.87 美加上每年貸款利息省稅額於投資三年後資產 526,380.87 美。

總資產23,889,526.74美。

貳、租屋者,有頭期款60萬美投資 QQQ年化報酬10%,房租租 9000美每個,房租每年增加3%。

租屋者比購屋者多出的現流(貸款付15,170美)加上房產稅現流每年40500美,每年增加1%。

租屋者三年後資產、起始資 60萬,年化報酬 10%,三年後為10,469,641.36萬美。

、比購屋者省下貸款付現流每個 15,170美現流投資回報10% 三年之後資產 31,542,870.51美。

三、租屋者房產稅現流每年40500美,每年增加1%,再加上投資回報10%,三年之後資產7,245,699.01 美。計算如附圖。

租屋者房租出:

租每個 9000美, 年 108,000美,每年調漲3%,投資機會成本10%,三年後付總租屋費$23,177,015.69美。計算如附圖

租屋者三年後資產淨值:

資產:

起始資 60萬投資資產(10,469,641.36萬美)加上節省貸款現流投資回報 31,542,870.51美加上節省房產稅資產稅投資資產7245699.01 美,計算如附圖。資產總額 49,258,210.88美

租屋者房屋租出:

租 9000每年調漲3%,投資機會成本10%,三年後付總負債 23,177,015.69美。

租屋三年將資產總額:(資產總額 49,258,210.88美)減去(租屋者房屋租出 23,177,015.69美) 等於 26,081,195.19美。

結論:

購屋者三年後資產淨值:23,889,526.74美租屋者三年後資產淨值:26,081,195.19美

租屋者30年,後的淨資產總額比購屋者多出2,191,668.45美。

但如果兩者三年後都同時退休,都沒有其他資產也沒有收入,兩者命運狀況不同

購屋者窮到只剩間22,836,765美的房,加上流動資產1,052,761.74美。只剩百多萬美現流,還有第三年要繳房屋稅 54047.41美需要繳納(如附圖),每年持續增加, 百多萬繳房屋稅五萬多和活費根本無法在美國退休,

不購屋,將現流投資美國納斯達克100指數基金,三年最終有流動資產淨值 26,081,195.19美。可以質押借款購屋或租屋,流動資產不會減損,還有現流過。

所以家要理解,購屋者,不能將全部的資產和現流全部於購屋,在購屋前要有兩倍的頭期款的資產加上每個剩餘現流要兩倍於每個房貸額才考慮購住房(如果真的必要。),不然老了之後只會窮到剩間房,無法過。且每年還得繳交額房產稅。

不購屋者,投資納斯達克100指數基金,到退休之後的資26,081,195.19,但因為資都是流動資產,可以質押資產,可以借錢購屋也可以持續租屋,非常有彈性有彈,資產持續增加, 會越過越好越。

以上就是購屋置產者與租屋者命運不同

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