大道至簡投資法-買房或租房投資

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大道至簡投資法黃培乘 (PC Huang)

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大道至簡投資法黃培乘 (PC Huang)

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2024/11/23

買房或租房投資-試算案例情境

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買房或租房投資-試算案例情境

▪ 房價與貸款條件▪ 總價 400萬

▪ 自備款120萬(30%)

▪ 貸款280萬(70%)

▪ 貸款30年

▪ 貸款利率2%(本息平均攤還)

▪ 計算項目以自住而非出租或投資

2024/11/23買考-參房或:租大房道投至資簡投資法

參考:大道至簡投資法-買房或租房投資

▪ 所有的稅及費用都不計▪ 管理費(承租人繳) ▪ 水、電、瓦斯、電話(自住與租房都需要) ▪ 房屋修繕費(屋主負責)

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試算案例情境

▪ 所有的稅及費用都不計▪ 管理費(承租人繳) ▪ 水、電、瓦斯、電話(自住與租房都需要) ▪ 房屋修繕費(屋主負責)

▪ 房屋成長年化報酬5% ▪ 臺灣房屋稅為1.2% ▪ 臺灣房貸利率約2% ▪ 臺灣房價指數長成率年化約7.26%

▪ 房租每月1.5萬,每年房租漲2%(臺灣近十年通膨率約為2~3%)

▪ 00662 年化報酬 14%

最終淨資產 1,729年化報酬(%) 4.33%

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試算結果-買房

項目數值(萬) 備註

房屋總價 400 ▪ 投入貸款成數 70%房貸總額 280 =房屋總價 - 貸款成數自備款 120 =房屋總價 - 房貸總額▪ 每個月貸款約 $1.24萬、三十房貸年限 30 年總利息84萬、總投入484萬房貸利率 2.00%本息平均攤還(每月) 1.24 房貸計算器總利息 84 每期利息加總(=H1) ▪ 最終淨資產息佔比(%) 30.08% =總利息/房貸總額本息合計 364 每期本息加總(=I1) ▪ 1,729萬、年化報酬4.33%總投入 484 =自備款+本息合計房價成長率 5.00% 一般報酬,可修改。

最終淨資產 1,729年化報酬(%) 4.33%

試算結果-租房投資

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試算結果-租房投資

群組項目設定值備註通膨 2% 臺灣近十年2~3% ▪ 總租金條件年數 30 以房貸年度做投資▪ 每月租金含1.5萬,後續每年依租金(每月) 1.50 初啟房租租金租房通膨2%漲租,三十年總租金共總租金(含通膨) 60.85 加總每年之房租租金60.85萬初期投入 120 自備款做為初期投入每月投入 0.84 與買房同總額扣除總租金後每月投入額 ▪ 投入投資投報率 14% 設定 00662 的年作報酬投資總額 423 ▪ 以買房相同總投入484萬計算,投入到期資產 9,712 扣除總租金,每月可投入8,400淨投入 484 =總租金+投資總額於00662,並將自備款120萬做總結淨資產 9,651 為期初款,投入00662年化報酬(%) 10.49% ▪ 最終淨資產▪ 9,651萬,年化報酬10.49%

▪ 使用買房的總淨資產1,729萬與租房投資00662的總淨資產9,651萬,兩者差異7,922萬,你會選那一個

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結論▪ 我們經常會聽到一個迷思,房貸每個月1.24萬,租房每個月要1.5萬,三十年後房子還是別人的,為什麼不買房而要租房呢?

▪ 使用買房的總淨資產1,729萬與租房投資00662的總淨資產9,651萬,兩者差異7,922萬,你會選那一個

▪ 400萬現在買得到新房子嗎?再經過三十年後這棟老房子真的值錢嗎?

▪ 另一個迷思是還年青可以使用四十年的貸款期限,這樣的做法會將兩者的差距拉的更大▪ 買房總淨資產:2,816萬(年化報酬4.16%)

▪ 租房投資總淨資產:3億2,688萬(年化報酬10.95%)

▪ 兩者的差異來到2億9,872萬

Q&A 7 2024/11/23