【年轻人是否该买房？】

【年轻人是否该买房？】轻松聊投资 CLEC投资理财教育学院 博文日期: May 31, 2021

年轻人绝对不要买房！买房让你变穷。

没见过买房变富豪的，只见过建商变富豪。

年轻人买房，租房的财务问题，在美国和台湾买房虽有差异，但概念上是相通的。

一、外部不经济：

在台湾，年轻人钱不多，无法买在交通方便的地区，只能买在郊区，只能买在 五股、新庄、三峡、树林，或甚至买到南崁。当你要到台北上班、交际、约会，非常不方便，是要花非常多的时间（人生短短的几个秋，耗费1/3醒的时间在交通上不值得。）

美国也是相同，光看每天 在湾区的85 101 280 880高速公路，塞车，就知道。

二、地段不佳、房产不涨：

再来谈房地产增值，大家会认为买房可以贷款，可以有杠杆，但首要前提是要会涨。

我年轻时（三十年前）参加龙潭宏碁的安家计划，预定了一间$900万台币的房子，经过十年盖好全新的，我只能卖出$650万。（亏$250万，加上十年的机会成本。亏大了！）

台湾的年轻人买在郊外，经过二十年，你会发现，你的房子旧了，你的环境不如过去，四周有很多比你新的房子在盖，郊区的房子涨幅有限。如果四十年到退休，还住同一间房，那就更可怜了。

美国，也有相同问题，大量的郊区，盖满公寓式房子（现在地少，只能盖公寓，尤其在湾区。）虽然现在低利率环境，房价是又在涨，但大部分是 独立家庭房，而不是公寓。尤其现在，涨幅那么大，未来的成长可能就不如预期。

三、房地产杠杆没你想像的好：

很多人以房地产可以贷款，所以有杠杆效果，其实，当你的房贷付了一半的时间，例如贷款三十年，到了第十年，你的本金已经还了大部分，杠杆效果递减。

台湾，很多人买了，就一住到退休的也有。根本没有杠杆效果。。

四、你可能会频繁换房：

在美国，学区很重要，所以平均每七年你就会换房，结婚、生小孩、小孩长大的学区，也得被逼得换房。如果房价涨得快，你得缴增值税，如果涨幅不大，虽然有免税额，但你的回报就是太低了。

台湾，很多人买了，就一住到退休的也有。到时房子旧了、房子格局不适合轮椅进出，楼中楼更惨，地点离医院很远，完全不适合退休居住。这样的老房子根本就没人要。

台湾年轻人，你们买房，会想，等房价涨，我搬到更好的区和地点，结果你会发现，好区涨得比你的郊区凶，你根本换不了房。且每月流出的现金流更高，根本无剩钱可以投资，确定老了只剩一间房。

五、你的自备款和房贷，让你变穷：

台湾买房$3000万，自备款 $500万好了，再加上 三十年房贷（二千五百万贷款，每个月缴 $8.5万），你一辈子可投资资金变少，最后穷到只剩一间破房。（你可以买价位不同的房子，可以自己试算。）

修订 『如果，你不买房，头期款 $500 万，四十五年后（七十岁）就会变成 八亿两千万。』

还有每个月 房租贷 $8.5万，加上房产税一年 差不多$6万，房屋税一个月 $5000。购屋每个月现金流 流出$9万（不包括管理费、维修费等。）

修订『如果你是租房，不是买房，月租三万五，前四十五年每个月可以正现金流 $5.5万，投资 45年（年化报酬12%），你的资产将成长到将近 十亿零五百万，加上上面头期款的八千二百万，最后你的投资资产会有 十亿八千四百万台币。』

你觉得你的四十五年的房子，到时会值 十亿吗？

美国房产价钱更是高得吓人，房贷利率也比台湾高一倍，房地产税是房价的 1.3% 到 3%。依据上面计算，美国更是不利买房，（持有税太高），还是租房好过买房。

美国买房，最后退休，如果没有现金流，也只能卖房，缴增值税。

六、退休住旅馆：

我是计划退休住五星级旅馆，就算一年 $400万台币，只要用资产中一小部分的$4千万资本利得，就足够让我住五星级饭店豪宅，而不是居陋巷。

最后，给年轻人建议，绝不要轻易买房。买房前、三思、三思、再三思。