购屋与租屋三十年后的命运大不同 第二版

不购屋者，投资纳斯达克100指数基金，到退休之后的资金两千六百零八万一千一百九十五，但因为资金都是流动资产，可以质押资产，可以借钱购屋也可以持续租屋，非常有弹性有弹，资产持续增加，日子会越过越好越。

购屋者可能穷到没现金流吃饭！

举例：

壹、购屋者：

在美国Cupertino 买3百万房子自住，首付 60万，贷款 240万，利息6.5% 三十年贷款月付ㄧ万五千一百七十美金，第一年 房产税四万留五百美金（房产税率1.35%），加上房产税每年增加1%。

三十年之后资产计算如下：

购屋者 三十年后资产：

一、房子 每年增值7%，三十年之后增值 7.61倍，房屋资产价值为两千两百八十三万六千七百六十五美金。

二、房产税可抵扣税额一万，边际税率32%，一年可以省三千两百美金，加上投资10%，三十年后有五十二万六千百八十美金。

三、贷款利息省税金额一年抵扣税额一万，边际税率32%，一年可以省三千两百美金，加上投资10%，三十年后有五十二万六千三百八十美金。

购屋三十年后总资产净值：

房屋资产价值为两千两百八十三万六千七百六十五美金 加上每年房产税省税金额用于投资三十年后资产五十二万六千三百八十美金 加上每年贷款利息省税金额用于投资三十年后资产 五十二万六千三百八十美金。总资产23两千三百八十八万九千五百二十六美金。

贰、租屋者，有头期款60万美金 投资 QQQ年化报酬 10%，房租 租金九千美金每个月，房租每年增加3%。租屋者比购屋者多出的现金流（贷款月付15,170美金 ） 加上 房产税现金流每年四万零五百美金，每年增加1%。

租屋者三十年后资产

一、起始资金60万，年化报酬 10%，三十年后 为一千零四十六万九千六百四十一万美金。

二、比购屋者省下贷款月付现金流每个月15,170万五千一百七十美金 现金流投资 回报10% 三十年之后资产 三千一百五十四万两千八百七十美金。

三、租屋者 房产税 现金流每年四万零五百美金，每年增加1%，再加上投资回报10%，三十年之后资产七百二十四万五千六百九十九美金。计算如附图。

租屋者 房租 支出：

一、租金 每个月九千美金，一年十万零八千美金，每年调涨3%，投资机会成本10%，三十年后支付总租屋费用 两千三百一十七万七千零一十五美金。计算如附图

租屋者三十年后资产净值：

资产：

起始资金60万投资资产（一千零四十六万九千六百四十一万美金）加上节省贷款现金流投资回报三千一百五十四万两千八十七美金 加上节省房产税资产税投资资产七百二十四万五千六百九十九美金，计算如附图。资产总额四千九百二十五万八千两百二十一美金

租屋者房屋租金支出：

租金九千美元每年调涨3%，投资机会成本10%，三十年后支付总负债两千三百一十七万七千零十五美金。

租屋三十年将资产总额：（资产总额 49,258,210.88美金）减去（租屋者房屋租金支出 两千三百一十七万七千零十五美金） 等于 26,081,195.19两千六百零八万一千一百九十五美金。

结论：

购屋者三十年后资产净值 ：两千三百八十八万九千五百二十六美金

租屋者三十年后资产净值：26,081,195.19两千六百零八万一千一百九十五美金

租屋者30年，后的净资产总额比购屋者多出 2,191,668.45两百一十九万一千六百六十八美金。

但如果两者三十年后都同时退休，都没有其他资产也没有收入，两者命运状况大不同：

购屋者穷到只剩一间两千两百八十三万六千七百六十五美金的房，加上流动资产一百零五万两千七百六十一美金。只剩一百多万美金现金流，还有第三十年要缴房屋税五万四千零四十七万美金需要缴纳（如附图），每年持续增加，一百多万缴房屋税五万多和生活费根本无法在美国 退休，

不购屋，将现金流投资美国纳斯达克100指数基金，三十年最终有流动资产净值两千六百零八万一千一百九十五美金。可以质押借款购屋或租屋，流动资产不会减损，还有现金流过日子。

所以大家要理解，购屋者，不能将全部的资产和现金流全部用于购屋，在购屋前要有两倍的头期款的资产加上每个月剩余现金流要两倍于每个月房贷金额才考虑购自住房（如果真的必要。），不然老了之后只会穷到剩一间房，无法过日子。且每年还得缴交高额房产税。

不购屋者，投资纳斯达克100指数基金，到退休之后的资金两千六百零八万一千一百九十五，但因为资金都是流动资产，可以质押资产，可以借钱购屋也可以持续租屋，非常有弹性有弹，资产持续增加，日子会越过越好越。

以上就是 购屋置产者与租屋者命运大不同。