大道至简投资法-买房或租房投资

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大道至简投资法黄培乘 (PC Huang)

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大道至简投资法黄培乘 (PC Huang)

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2024/11/23

买房或租房投资-试算案例情境

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买房或租房投资-试算案例情境

▪ 房价与贷款条件▪ 总价 400万

▪ 自备款120万(30%)

▪ 贷款280万(70%)

▪ 贷款30年

▪ 贷款利率2%(本息平均摊还)

▪ 计算项目以自住而非出租或投资

2024/11/23买考-参房或:租大房道投至资简投资法

参考:大道至简投资法-买房或租房投资

▪ 所有的税及费用都不计▪ 管理费(承租人缴) ▪ 水、电、瓦斯、电话(自住与租房都需要) ▪ 房屋修缮费(屋主负责)

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试算案例情境

▪ 所有的税及费用都不计▪ 管理费(承租人缴) ▪ 水、电、瓦斯、电话(自住与租房都需要) ▪ 房屋修缮费(屋主负责)

▪ 房屋成长年化报酬5% ▪ 台湾房屋税为1.2% ▪ 台湾房贷利率约2% ▪ 台湾房价指数长成率年化约7.26%

▪ 房租每月1.5万,每年房租涨2%(台湾近十年通膨率约为2~3%)

▪ 00662 年化报酬 14%

最终净资产 1,729年化报酬(%) 4.33%

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试算结果-买房

项目数值(万) 备注

房屋总价 400 ▪ 投入贷款成数 70%房贷总额 280 =房屋总价 - 贷款成数自备款 120 =房屋总价 - 房贷总额▪ 每个月贷款约 $1.24万、三十房贷年限 30 年总利息84万、总投入484万房贷利率 2.00%本息平均摊还(每月) 1.24 房贷计算器总利息 84 每期利息加总(=H1) ▪ 最终净资产息占比(%) 30.08% =总利息/房贷总额本息合计 364 每期本息加总(=I1) ▪ 1,729万、年化报酬4.33%总投入 484 =自备款+本息合计房价成长率 5.00% 一般报酬,可修改。

最终净资产 1,729年化报酬(%) 4.33%

试算结果-租房投资

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试算结果-租房投资

群组项目设定值备注通膨 2% 台湾近十年2~3% ▪ 总租金条件年数 30 以房贷年度做投资▪ 每月租金含1.5万,后续每年依租金(每月) 1.50 初启房租租金租房通膨2%涨租,三十年总租金共总租金(含通膨) 60.85 加总每年之房租租金60.85万初期投入 120 自备款做为初期投入每月投入 0.84 与买房同总额扣除总租金后每月投入额 ▪ 投入投资投报率 14% 设定 00662 的年作报酬投资总额 423 ▪ 以买房相同总投入484万计算,投入到期资产 9,712 扣除总租金,每月可投入8,400净投入 484 =总租金+投资总额于00662,并将自备款120万做总结净资产 9,651 为期初款,投入00662年化报酬(%) 10.49% ▪ 最终净资产▪ 9,651万,年化报酬10.49%

▪ 使用买房的总净资产1,729万与租房投资00662的总净资产9,651万,两者差异7,922万,你会选那一个

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结论▪ 我们经常会听到一个迷思,房贷每个月1.24万,租房每个月要1.5万,三十年后房子还是别人的,为什么不买房而要租房呢?

▪ 使用买房的总净资产1,729万与租房投资00662的总净资产9,651万,两者差异7,922万,你会选那一个

▪ 400万现在买得到新房子吗?再经过三十年后这栋老房子真的值钱吗?

▪ 另一个迷思是还年青可以使用四十年的贷款期限,这样的做法会将两者的差距拉的更大▪ 买房总净资产:2,816万(年化报酬4.16%)

▪ 租房投资总净资产:3亿2,688万(年化报酬10.95%)

▪ 两者的差异来到2亿9,872万

Q&A 7 2024/11/23